一直以来商改住项目就是市场发展的畸形产品，不过时至今日，伴随着本轮调控政策的升级，这一产品或将成为历史。继北京全面叫停商住产品后，上周五，上海和成都进一步出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

21日，上海市政府网公开发布该市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时，出让合同约定办公、商业可售部分须以层为单元进行销售。《规定》所指的商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

同日，成都市房产管理局、成都市规划管理局、成都市国土资源局、成都市建委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》。

对此，中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华表示，开发商之所以要打政策擦边球，开发大量商住房产品，一方面原因还是开发商希望逃避住宅市场的限购等政策措施。各地出台对商住房产品的限制性措施后，规划的严肃性将得到加强，规划意图将得到更彻底的落实；将确保住宅的归住宅、商办的归商办，减少商办类物业的客户群体，提高市场风险，降低开发商开发投资商办类产品的积极性，进而降低商办类土地的出让溢价水平。同时，这种限制也必然打击商办市场上的投资、投机资金，将这部分资金引导到实体经济中去，在一定程度上也将限制人口无序涌入大城市中。对于那些因政策效力溯及既往且尚未销售的商住产品，开发商将再也不能通过短平快的方式回笼资金，而很可能需要转卖为租、长期持有，走精装修、定制化、精品化路线，不得不拉长项目销售或运营的周期。即使房企考虑通过REITs等金融化方式进行操作，也仍需做好商办房产的出租、运营等，确保较好的收益，才能保证REITs的良好销售前景和回报。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，商住房的发展空间越来越狭窄，此类产品被认为是和目前供给侧结构性改革的思路格格不入的，所以其退出市场的可能性很大，唯一有一点值得保留的，就是LOFT的建筑设计可供租赁型公寓借鉴。上海和成都的规定既限制了产品开发的模式，也限制了产品的市场成交模式，所以利空效应很明显。同时，商住产品的价格将容易下滑，毕竟商住产品的流通性在快速降低。（来源：新华网）

二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹，最大的动因就是新房预售管制下，开发商新盘入市的积极性下降，新房供需两端一起回落，需求开始转向二手房市场，甚至是“类住宅”市场。特别是，此前并不活跃的三四线城市二手房市场，近期也普遍强势反弹。

需求之所以快速回升，与政策的微妙变化有关。2017年，宏观经济主题是稳增长和防风险，这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位，也决定了房价不可能大跌。此时买房，风险或许是锁定的，而去年10月调控后的短暂回调，似乎也是建仓的机会。同时，春节后，传言中的加息未来临，央行和银监会屡屡强调房贷要支持合理需求和“去库存”。

另外，今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。就热点城市调控而言，尽管力度和措施“加码”，但在政策思路上，采取的是疏导需求、鼓励合理需求，而不是抑制需求；方向是稳定房价，而不是打压房价；就“去库存”而言，更强调需求端激活，如三四线城市与大城市基础设施互联互通，棚改“货币化”，鼓励“返乡置业”等。当然，直到近期，住建部和国土资源部联合发文明确，在售库存去化周期超过12个月的，要缩减土地供应。业内普遍认为，管理层此举，或意在让楼市量价在高位实现中期平衡，为平衡“稳增长”和“调结构”留出足够的时空。 

出于在大都市圈“扎根”的顾虑，赶政策末班车而“抢上车”，也是这一波购房热潮的一大主力。于是，新房预售管制下，需求开始转向二手住房、“类住宅”等。二手住房一旦趋暖，中介乱象、投机炒作等问题开始严重了，比如近期北京学区房炒作、规避限购的假离婚和企业购房等，以及“类住宅”大行其道。另一个重要的原因是，2014年以来热点楼市回升，改善型需求是主力。但近年来，因土地价格高企、“地王”频现，新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差，特别是教育医疗等。于是，改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断，未来全国将加速进入存量房市场。

笔者认为，基于利率仍旧在历史低位，贷款政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求，未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下，打击投资炒作的调控会坚持下去，未来非自住购房需求会明显减少。近年来，由于新房供应效率较低，新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下，楼市将快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。（来源：中国证券报）

截至目前，全国约有45个城市出台各种房产调控政策140余次。近一个月以来，北京、上海、天津等10城房产交易量回落，成交均价下跌，市场逐步“降温”。和以往调控往往引发诸多论调不同，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新历史记录，政策多管齐下封堵炒房可能性，这一轮“最严厉”调控得到了业界的普遍支持。

“不理性的市场绝不是行业的福音，因此地产行业一致赞同此次的政府调控。地产行业正从1.0时代向2.0时代过渡，原有拿地盖房卖钱的简单模式已经难以为继，必须实施全面战略转型，而专业化服务是大方向。”在2017绿公司年会上，朗诗集团股份有限公司董事长田明如此表示。

“整个社会都感受到了此轮房价暴涨的不理性。”链家董事长左晖指出，因此业界普遍支持这轮“最严厉”的调控。左晖认为，到2020年，将有超过2亿人通过租赁房屋的的形式生活，购租并举能让城市的发展变得更加有持续性，整个中国未来也会启动去房地产化的潮流。

田明同样认为，土地是财富之母，开发商需要土地，但是像过去那么依赖土地，开发商疯狂抢地，政府拼命经营土地的状况已经过去了。“等到物业税、土地税、房屋税等等开征后，你会发现大量持有物业和土地的话，是交不起这个税钱的。”

转型已是很多房企着手做的事情，未来有哪些新的转型方向？房企如何发挥核心优势？在绿公司年会上，多数嘉宾认为，未来房地产风险仍不确定，唯有不断创新，聚焦自身能力提高，以适应未来不确定性。

建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森认为，房地产企业未来战略转型需要重点考虑与教育、文化、旅游，乃至商业体育有效融合，通过融合，把单一住宅地产商转变为新型生活方式提供商，迎合消费需求升级。“地产小镇是当前行业内的热门话题。”胡葆森直言，“目前的地产小镇，一种仍是本着圈地的目的，另一种确实有文化情怀。小镇建设要和行业经营转型结合起来，要有内容、经营模式的创新，致力于构建商业生态系统，才是意义所在。”

在全球技术革新的新风口下，互联网之风迅速吹向地产行业。毛大庆表示，技术革新将带来经济结构的变革，房地产企业也必然面临何去何从的选择。“随着互联网对生活的深度影响，未来共享经济将表现出强大的生命力，共享办公、共享剧场，均因契合现代人的生活方式而充满发展潜力。”

左晖从存量房角度出发认为，按2016年的市值来估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计市场价值超过200万亿元，但今天存量物业的流通率大概只有2%。“未来的房地产发展，可能更多的依赖存量的盘活，需要从金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长效机制，让老百姓(603883)住有所居，安居乐业。” （来源：中国经济网）