解铃系铃——申卫星教授谈“自动续期是否需要续费”｜讲坛
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实习编辑：梅傲雪
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2016年4月20日，由中国人民大学民商事法律科学研究中心、北京市消费者权益保护法学会联合主办的“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研究研讨会”在中国人民大学法学院圆满召开。本文为申卫星教授发言实录，由主办方整理，经申卫星教授审定，中国民商法律网独家出品，转载请联系授权。戳这里可以查看熊丙万老师、李永军教授、崔建远教授发言实录。
感谢会议主办方的邀请。尊敬的江老师，各位专家学者，大家好！
刚才很多老师谈到的这个理念我都赞成，比如，强调物权法应主要保护私人产权，正所谓有恒产方有恒心，老百姓能够安居乐业，包括政府与人民的关系上，这个我都是赞成的。自动续期是否需要续费的问题，除了理念性的感情表达之外，在现有的法律框架下如何来进行解释，或者说如何来进行立法的完善，恐怕是非常复杂的问题。我想简单地谈以下四个方面的看法：
“自动续期”出自《物权法》第149条的规定。现在我回忆起当时参与物权立法的感受，当时说的自动续期的“自动”是指不需要业主逐个申请续期，到期就可以自动续期。我记得当时的立法理念是说要便民，不要让老百姓一趟趟跑房屋登记机构去进行变更登记。当然从另外一个角度看，这也是给政府减轻负担，否则一旦到期以后房管部门门槛都会被踏破了。
但当时立法没能对是否缴费做出规定。因为讨论中大家普遍认为，如果70年到期后续费的话要考虑因素很多，比如说到期之后是按照70年之后不可预期的房地产的价格来收费，还是按照最初出让时的价格？此外，还要考虑到房屋是否还存在，房屋是否还有价值，对于所有权人来说他是否还愿意保有该房屋？当时说是不知道70年之后依据什么状态来立法，没有办法写清楚的因而未做规定。所以149条的这个规定属于立法者有意留白，构成自始明知法律漏洞。
如果无偿续期的话，首先面临最大的困难是，自动续期又不需要缴费，这样的制度设计使得建设用地使用权将会永久性存续下去，这和土地所有权的差别在哪里？这与中国的现有土地所有权制度会形成冲突。如果以后都可以自动续期，也不需要交钱了，子孙会不断拆了重盖，不管怎么盖，反正有一个永久性使用权。其实，说到底等于一次付费，可以永久的使用土地，期限的规定也没有了意义。这个问题，我们必须面对。
不同期限的建设用地使用权同样无偿续期，可能会产生不公平。温州这个事件是有特殊性，我不知道这个信息准不准确，据说当时有人选择20年、30年、70年，如果反映在这个价格上，确实价格又不一样，如果统一对待，有失公平。
但是换一个角度看，土地使用权的期限对房价是否一定有影响？房价如果都是按照价值规律确定的话，受制于供求关系，期限长短可能对价格的形成没有影响。比如说，有人买了土地使用年限为50年的商住两用房，是不是考虑到50年比70年短，所以价格一定要便宜点？可能未必。反过来讲，50年土地使用权的房子，价格也可能比70年高。如果是这样的话，那么50年到期和70年到期就不应该有差别。所以，自动续期后要不要续费？如果续费，按照什么基准来收费，是非常复杂的一个问题。
有人提出了一次性的补交差额甚至贷款利息，还主张费改税的，按年收取。可能在国外如果你不交税就要腾房，但这在中国是做不到的，从维护社会稳定和社会主义国家的性质来说，都是不吻合的，到底怎么来解决这个问题？
我觉得可以回归到物权法的基本理念。在今天讨论的这个问题上，不论是温州、青岛还是深圳，地方政府是否有权通过制定地方性法规来限制民事基本权利？这显然是违反了物权法第五条，即“物权的种类和内容，由法律规定”。同时，从立法法的角度来说，涉及公民基本民事权利的立法，也应该通过法律的形式。当初的立法留有空白，实在是无奈的选择，使得土地使用权到期如何续期问题成为法律漏洞。解铃还须系铃人，我主张由全国人大常委会通过立法解释来弥补该法律漏洞。否则其他的填补方法既违背法律漏洞填补方法的科学性，也违背了法治的基本原则。
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