产城学而思之二：位置绝佳的中关村西区却一路跑偏，到底哪里做的有问题？

要讲北京的产业，必须要讲到海淀，因为海淀是北京最牛的区，没有之一；而目前的海淀，可以说是一个大号的中关村。。。

虽然在《看帝都》系列里聊过，不过鉴于中关村的重要性和复杂性，清河还是愿意再重新捋一下中关村这个概念的演变历史。

01

中关村内涵在不断扩充

几乎是每十年一次重大调整

先讲下几个关键的时点吧，巧了，正好是每十年有一次重大变化：1988年，1999年，2009年，2019年。

第一次，1988年，北京新技术产业开发试验区

这一年，国务院批准创建北京中关村科技园区，基本上是地理意义上的中关村区域，后来范围有过几次调整（三园、五园、七园都有，总之是逐渐扩容），逐渐形成了“一区五园”的格局，即海淀园、丰台园、昌平园、电子城、亦庄园。以下多图引自KNDD2080的文章。

后来叱咤风云的上地信息产业基地、中关村软件园、永丰航天城，甚至包括丰台、望京、亦庄等区域，当时已经存在了，只是在不同的发展阶段而已。

第二次，1999年，北京中关村科技园区

正式确立为中关村科技园区，除了已有的100平方公里的北京市新技术产业开发试验区之外，还包括1.8平方公里的上地信息产业基地和2平方公里的永丰工业中试基地，以及正在开发的约0.5平方公里的中关村西区。

第三次，2009年，中关村国家自主创新示范区

其实从2004年开始，中关村科技园区这一概念的内涵也在不断调整，总体思路是将中关村的概念辐射到全市范围。

也不再是一区五园了，而是一区十园，是指中关村科技园区的海淀园、丰台园、昌平园、电子城、亦庄园、德胜园、石景山园、雍和园、通州园、大兴生物医药产业基地等。

2012年10月，范围扩大至一区十六园（488平方公里），这一次的规划红利，彻底做到了让北京市的每个区县都参与其中。

第四次，2019年，中关村科学城扩大至海淀全域

政府在2011年制作了《中关村科学城发展规划（2011－2015）》，中关村科学城以中关村大街、知春路和学院路为轴线，总面积约75平方公里，是中关村国家自主创新示范区核心区的核心。

到2019年，政府再次调整规划，把中关村科学城扩大至海淀区全域，整体思路和当初把中关村科技园逐步扩大至北京各区一样，希望先进带动后进、扶持政策雨露均沾。

如果只是简单回顾中关村园区的概念演进或者范围逐步扩大，大唱赞歌说中关村如何牛掰，那不是清河的风格，我还是希望通过回溯它的发展历程，尝试探索下它走过的弯路和踩过的坑。。。

本系列的第一篇里，我们选取了2001年作为一个切片，看到了北京、上海、郑州、松山湖这些天南海北的地方，不约而同开启了城市新区的建设。这一篇先聊下狭义的中关村，即海淀园或者海淀全境，望京、丰台、昌平、亦庄啥的，有机会下次再说。

02

以中关村西区为样本

看看如何把一手好牌打得稀碎

1.期待越高，失望越大

而我们对于中关村的讨论，也从2001年这个切片开始。就在这一年前后，中关村西区、中关村软件园规划设计方案既定，开始建设。

清华做的方案，可以说理念很先进，无论是区域地下空间整体联通，还是局部二层连廊提升内部联通效率、大面积绿地等等，在2000年前后应该属于比较超前了（当然了，实际落地和使用效果非常拉跨）。

但是，设计得在牛掰，也还是要落地，而且都逃不过对比，尤其是和同一时期、同一区域的项目对比。。。同一时期，中关村东区的融科资讯中心也在开发建设中；20年之后回过头来看，东区这边依然汇集了量级足够的科技企业，而西区，呃。。。虽然地段比东区好上很多，但一把好牌打得可以说几乎稀碎。

也许当时的boss们对于IT产业有些误解吧，或者对于产业聚集区/科技园区有些误解？。。。

2.用开发商的思路来做短线

嘴上喊着要搞科技产业园区和高科技总部基地，估计心里想的只是搞CBD，而且不能输给国贸CBD的那种，我拼了老命搞一级开发，拆出来这块宝地，只要拆成一块一块卖给大企业，土地的钱先赚回来，导入的产业咱们尽量吧。。。

北科建这种卖地赚钱、一二级联动的开发商思路，对于产业准入的无所谓心态，直接招致了现实打脸。。。引入的企业是中钢、中国化工的蓝星、普天这些央企，还有新东方这样的教培企业，这些企业和中关村的科技产业有啥关联度，有点让人看不懂。

除了产业凌乱，业态也是凌乱。。。与海量写字楼同时推向市场的，还有海龙、E世界、科贸、鼎好等电子大卖场，一方面商贩云集、鱼龙混杂，一方面不乏商铺散售、产权分散等骚操作，为区域的后续发展埋下了足够多的伏雷。

据说当时的市里领导雄心壮志且要求很高，提出中关村一定要三年大变样，而且要多搞大企业总部。估计执行层面就萝卜快了不洗泥吧。

着急出效果的焦虑，导致了动作的刚猛。。。整个片区一次性拆迁，N个地块同时施工，然后又把100万平米的办公空间同期推向市场，这个操作也是没谁了，产业有没有导入不确定，但几乎是基本上摧毁了周边的商办市场。

本来可以分期开发慢慢孵化的，现在一次性拆迁和开发建设导致了大量的资金沉淀，推高了整体成本，又急于牟利而不愿意长期持有，自然只能指望着卖地卖楼。。。

3.只想着收割大企业而忽视了初创

无论是高端CBD的预期，还是科技大企业总部云集的愿景，都把主要目标投向了科技巨头，但似乎是忘记了，中关村的真正活力，来自那些还在初创期的小微企业。

现在的中关村西区，坐拥中关村大街和北四环交叉的黄金位置，但似乎是一个四不像的存在。到了2009年左右，中关村也意识到自己走歪了，又推出了一个文件，说这个区域不欢迎电子卖场、购物中心。。。

2014年流行双创，以前海淀图书城那条街，瞬间成了创业大街，各种咖啡馆和创投机构，欢迎各种初创的小微企业入驻，风水轮流转，感觉更像是对中关村西区的嘲讽。

所以，从实际效果来看，以房地产和CBD的思路来搞科技园区，从产业到城建，都出现了很多的问题。。。

03

当时国内IT产业整体弱势

也算是中关村西区的时代局限性

1.正赶上产业青黄不接

其实，2001年在信息科技产业的发展历史上，应该也是具有分水岭意义的一年。

在美国，90年代互联网企业迅速崛起，1995年有互联网企业登录纳斯达克，创造了财富神话，西风东渐之下，国内也有瀛海威、亚信、搜狐等来路各异的创业企业，但是都还不成规模。

在国内，早年间在中关村叱诧风云的大企业四通、联想们，谈不上啥科技体系，更多是在外国的主机基础上做本土化的应用插件，现在备受争议的联想，当时就是靠汉卡赚的盆满钵满，当时的电脑没法用汉字，所有开发这种汉字输入的插件，可以一张卖一两千元。。。

但是幸福的日子总是短暂，1994年问世的486电脑自带汉字输入功能，让之前红红火火几乎躺赢的汉卡软硬件企业们瞬间团灭，联想开始谋求转型，除了搞地产之外，还专心搞组装制造业，从此就走上了“伪科创”的道路。

2000年，国家出台了关于鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策，把相关产业提高到了国家战略支持的高度。清河还是那个观点，一旦出台了支持力度这么大的政策文件， 一方面说明这个事情战略价值非常重要，另一方面说明我们之前做的比较差劲，短板太多。

也许大家想不到，当时各地政府对于集成电路相关的产业，特别没有兴趣，因为投入产出周期太长。。。上海也许是个例外。。。2000年4月中芯国际正式成立，次年9月中芯国际一厂投产，4个月后量产，投产和量产速度均创造了世界之最。2004年3月，中芯国际在香港上市，2005年成为世界第三大晶圆代工厂。

北京在历史上就没有太多做硬件的产业传统，唯一大点的就是京东方了，苦熬了很多年一度让人觉得续不上气了。。。所以在当时的行业阶段，更侧重软件和服务，属于正常选择。

但国内IT市场中以软件和服务为主的领域，有中关村西区心心念念要收割的总部大企业吗？

2.对产业发展存在误判

先回顾下市场：到了2000年左右，PC日渐普及，OICQ、BBS、网吧和foxmail都很流行，8848为代表的网上超市才刚刚试水，主流网速还是56k，中关村还有很多抱着孩子卖盗版光盘的妇女。

从行业生态来看：前几年有点规模的科技企业，无论是因为外部竞争还是内乱，纷纷趋弱甚至消亡，而国内能打的IT企业，几乎没有。。。用友、托普、金山啥的，勉强能算上。操作系统和基础软件都是外国企业主导，国内企业规模普遍偏小，在盗版横行的行业里，只能靠着做应用软件/汉化软件讨生活，而且内卷严重，有20%的软件都是关于电脑使用教学培训的。

曾经风光的早期中关村巨头们一个接一个倒下，而未来的科技巨头BAT们还没有壮大，在这种行业环境下，中关村西区的产业迷失，似乎也是有时代的局限性吧。

3.引入了科技巨头，也留不住

种瓜得瓜。。。

中关村西区倾力打造高端CBD楼宇，希望吸引科技巨头们来作为总部基地，20年后再来看，除了那些莫名其妙的行业外央企之外，似乎只有微软和爱奇艺还呆在了西区，科技大企业总部基地的定位，似乎有些落空。

被视为VIP目标客群的百度、网易、新浪等后来的互联网新贵，初创期奋斗创业的时窝在中关村西区还可以，但凡是发展进入正轨，就一个接一个忙不迭地搬离了这里。。。

谁愿意在鱼龙混杂的大卖场楼上办公，谁愿意每天堵在钢铁森林里而且和暮气沉沉的央企做邻居搞事业，去后厂村拿块地自建总部，与996的同行们扎堆，它不香吗。。。

当然了，大厂们向往的后厂村，后来也是一堆问题，这个咱们后续单独开一篇来吐槽。

04

管理体制也在不断试错

产业园是否应该脱离属地政府

前文介绍过，在不同的历史时期，中关村的定义在不断被扩充，逐渐形成了1+N的多园区格局；而中关村管委会，在很长一段时间内，虽然没有明文规定，但被默认为是比各区政府高半格的存在。

责权利不对等，各种矛盾日积月累，影响和拖累了进展与效率。两张皮的问题就出现了；与此形成鲜明对照的是法定高半格且行政权统一的亦庄。

大中关村管委会管理着全市各区的多个产业园区，而小中关村管委会管理着海淀区的中关村核心区，但是，这里具体的各项政务审批，又需要落在属地的海淀区政府部门。

对于企业而言，又是大管委会，又是小管委会，走完流程之后还需要到海淀区再走一遍流程，都快晕倒了；而对于海淀区来说，也是不爽，明明是自己辖区内的中关村，但自己却管不着。。。

到2001年，北京市政府看不下去了，出台政策对中关村科技园区的管理体制进行调整，明确中关村管委会由北京市和海淀区共同管理，将中关村管委会与海淀园管委会合并，同时管理重心下沉。

中关村管委会对各园区提供总体指导，直接负责海淀园的管理。。。这相当于把海淀园的管理交还给了海淀区，其他各区的分园也交还给了属地政府。

中关村管委会角色上有所弱化，侧重发展规划、战略宣传和面向科技企业的现代公共服务体系，协调各政府部门提供一站式服务。

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本篇拿中关村西区作为一个样本切片，位置绝对好，核心的核心。

但面临着领导尽快见效的期待和压力，无论是对产业趋势的判断，还是对于行业生态的解读，对于自身的产业定位，以及对于项目的运营模式与操作节奏，都或多或少出现了问题，而且给未来埋下了很多东西。

而因为区域内各处物业资产的产权高度分散，即便20年后希望进行城市更新或者产业再造，也会面临着巨大的阻力和障碍；即使个别项目机缘巧合得以更新，但整个区域的问题，并不会随之轻易得解。