产城学而思之四：望京从睡城逆袭成为职住平衡典范，产业升级如逆水行舟须持续努力

现在回过头来看北京的2004-2020年总体规划可以发现，摊大饼的格局一直存在。。。西苑-清河-北苑-酒仙桥-东坝-定福庄-垡头-南苑-丰台-石景山，是被定义为“边缘集团”的，是大面积“绿化隔离区”中的一系列孤岛。

如果列举这些边缘集团区域，哪个发展的最快？第一名无可争议的是海淀上地（清河）区域，而第二名，应该也没有啥太多争议，它就是望京-酒仙桥区域。。。

当然了，差距还是有点大，由于历史原因，西边和南边的基本上都处于落后位置，东边的东坝、垡头、定福庄到了2020年才算是刚刚进入发展轨道。

但是，如果列举北京这众多边缘区域里，哪一个的职住平衡做的最好，第一名，无可争议的，应该是望京。

它走到今天这种地位，有北京职住平衡最佳区域的美誉，是政府苦心孤诣规划布局的结果吗？今天想聊聊望京的前世今生。

01

仅次于方庄的新富人区

却成了比天通苑还要早出现的睡城

按照新中国对于北京电子信息工业的规划，有两个重要基地，一个是以中关村为核心的研发基地，另一个，就是酒仙桥区域的生产制造基地。新中国第一个五年计划里面，与电子工业相关的项目，有一半投向了以酒仙桥为核心的工业区。。。

经过多年的发展，这个区域聚集了众多的电子元器件生产企业，既包括后来声名显赫的京东方，也包括后来因为被改为文创园而闻名的798工厂。

上世纪80年代中后期，北京开始了一系列的新型片区建设，第一个试验田是位于东南二环和三环之间的方庄，当时方庄出现了很多塔楼住宅，和北京过往常见的六层老工房相比，显得非常洋气，所以很长一段时间，方庄被称为北京的第一个富人区。。。当然了，现在已经非常没落。

第二个试验田，就是望京，这里是相对成片的新开发区域，规划定位也是大型居住区，主要是为了给既有的电子厂们提供居住配套。各种规划里强调的，都是加大居住功能。。。

规划的居住人口是23万人左右。那会儿天通苑和回龙观这种非标的庞然大物还没有出世，望京可以算是北京最大的集中居住区。

在90年代，望京区域的主旋律就是各种盖住宅楼，把居住区搞大。这种大型密集居住区，没有太多产业的要素，势必引发职住失衡。。。

按说望京-酒仙桥区域，历史上是有一系列国营电子厂作为产业基础的。。。但是由于众所周知的原因，国企经营存在很多问题，竞争力不足，在那个年代，很多国企纷纷活不下去，形成了实质上的产业空心化。

但是望京与其他几个睡城不同，它有逆天改命的机会，而且很早就出现了。。。主要还是靠人。

02

感谢外企的黄金十年

意外积累了优秀的人才基础

之前提过，2001年中国加入WTO，迎来了外企在中国的黄金发展时期，那个时候，国企很low很低效，金融行业乱七八糟而且银行普遍坏账多多不赚钱，所以外企成为了很多年轻精英们梦寐以求的打工目标。

差不多就是同一时期（2001-2010），一些外企，尤其是偏向于通信技术和网络科技研发的企业（如西门子、摩托罗拉、爱立信等），不需要在国贸CBD那样的区域扎堆，选择在望京区域落户：望京区域属于朝阳区，承接同属于朝阳区的国贸CBD的外迁外溢，嗯，本土特色。

外企们选择望京的电子城西区，其实不难理解，除了刚才说的朝阳区的缘故之外，这里介于外企传统密集区（国贸-燕莎-使馆区）和首都国际机场之间，又有四环五环路围绕，地利条件不错。

其实从1992年中韩建交之后，越来越多的韩国人聚集到望京区域，大概有是遵循了上述的选址策略：靠近韩国大使馆，又靠近国际机场，有相对成熟的大社区和居住人口。而随着外企尤其是三星、LG等韩国企业陆续入驻望京，又引发了更多的韩国人拖家带口定居于此。

大型外资科技企业，一方面吸引了众多的年轻工程师们在望京落户，另一方面带来了更高消费力的人群，进而又促进了商业教育等配套的逐渐完善。

现在的望京区域，高中低档的楼盘社区并存，生活相对便利，而且就业机会众多，无论是中高端商务、码农攻城狮，还是餐饮娱乐服务业，都可以在本地找到机会。

03

望京的第二CBD

优美的天际线是SOM的秀场

2010年前后，又是一个非常重要的节点，发生了一些大事：

一是北京市规划里提出把望京打造成第二个CBD，

二是政府加大力度对望京、来广营周边的村落进行拆迁，

三是中国的网络通讯条件大幅改善，智能手机的普及，推动了移动互联网产业的快速发展。

先说一下望京CBD区域的打造。下图是SOM给望京做的区域规划，他们一贯注重可持续性的特点体现得淋漓尽致，借鉴了纽约中央公园的意象，大量的绿地和河流穿插其间，营造的环境，无论是比国贸CBD，还是中关村西区的伪CBD，都要高出一截。

这里要多说几句SOM，他们是全球最大的设计师事务所之一，在国内有很多顶级作品，比如北京的国贸三期、上海的金茂大厦、白玉兰广场、深圳的深业广场等。

在2010年前后朝阳区的这两个重大项目中，SOM一时风头无两，同时负责操刀国贸CBD东扩和望京第二CBD的打造。。。

他们除了为望京设计了区域规划之外，还承担了绿地、保利、金辉等多个地标楼宇的设计，可以说从整体到局部，一手锻造了望京的天际线。。。每次从机场高速或者五环路过，都可以看到这些帅到爆的楼群。

04

望京抓住机遇崛起

就是敢于和中关村正面刚

之前介绍的望京，只是传统意义上的望京，它的CBD只是产业中的一部分，而不容忽略的另一个更为重要的因素，是电子城，以及在此基础上设立的中关村朝阳园。

历史上，中关村海淀园是独占鳌头的存在，而朝阳园的崛起，必须要经历与中关村的正面碰撞。

还记得前两篇介绍的中关村西区和中关村海淀园吗，2005年到2008年之间，中关村西区的产业定位跑偏，各种电子卖场严重拖累了区域价值，上地区域的生活配套几乎为零，产业聚集的同时堵车也在聚集，遥远的山后区域需要更长的培育时间，青黄不接的时候，望京的机会来了。

典型案例是微软。它原本在海淀知春路的希格玛大厦（这个破楼现在是腾讯视频在用。。。），实在是觉得中关村区域生活品质太差，于是出现了望京vs中关村的PK。

望京这边给的是崭新的利星行广场，周边有相对成熟的社区，以及诸多通讯行业外资积累下来的攻城狮人才基础；而海淀那边热情挽留，但是无奈没有啥新楼，希格玛大厦除了破旧还是破旧，犹豫一段之后，微软还是选择了望京。当然，后来海淀痛定思痛，在中关村西区又搞了块地给微软盖了新楼，但是微软也只是搬了一部分回去海淀，在望京算是扎下根了。。。

这个微软争夺战，作为一个简单的例子，显示了不同区在争夺科技企业资源方面的正面竞争。企业无外乎要在几个要素中寻找平衡，而中关村存在规划跑偏、业态混乱、配套缺失、空间受限等问题，优势似乎只剩下容易招聘到攻城狮这一条了，而在这方面，望京不虚。

很多人把2015年阿里巴巴入驻望京作为一个标志性事件，而清河也确实去望京SOHO的扫码一条街感受过各种消费电商和P2P的燥热。。。阿里巴巴、奇虎360、58同城、高德、陌陌、美团、Uber、携程、猿辅导等，都是望京居民，主要集中在望京CBD区域。。。

这些科技企业可以叫“互联网+”，也可以说是偏内容和应用，其实整个中国IT行业、包括中关村，都有这个倾向，不约而同扎堆到软件和信息服务这一块。这是产业路径的问题，也是权衡利弊的选择：与其花大量的时间精力搞硬核的基础技术，还不如把现有的技术嫁接到国内规模超大的用户市场上，这样来钱快。。。

聊到这里，要多说一下以电子城为基础的中关村朝阳园。

05

电子城西区与北扩

整体打开了未来的成长空间

空间受限：望京现在虽然有职住平衡的优势，但是任何区域都会老去，只是快慢而已。按照产业聚集和崛起的速度，尤其是劳动力密集型科技企业的聚集，难免会出现中关村西区或者上地那样的拥堵问题。

产业集中：望京过往的产业，基本上还是聚焦于电子信息，专而精是好事，但是另外一个方面，会导致一个区域与一个产业深度绑定，很容易让人担心出现芝加哥、底特律这样的案例。。。产业升级永远在路上。

望京针对性做了两件事情，就是为了解决这些问题。

首先是电子城的北扩。

电子城西区从1997年就开始经营，是望京早期吸引各类科技企业尤其是外资巨头落户的主力。。。

望京的一大优势就是职住平衡，双刃剑的另外一面就是周边居民区比较多，留给产业用地的空间相对受限。经过二十年的发展，这条沿着五环布局的狭长西区，已经基本接近了自己空间的极限。

而向北扩张，就是打开区域发展上限的重要举措。完成土地整理的成片土地，可以进行高规格高品质的开发建设。同时也注意到了自己职住平衡的招牌，在北扩产业的同时，把居住和配套都放在了非常高的优先级。

其中最为标志性的，当属阿里巴巴北京总部，项目于2019年双11开工，2024年投入使用。总建筑面积47万平米，其中地上建筑面积约25万平米，总投资约68.9亿元。

其次是产业的多元化。

从2010年开始在望京打造第二CBD开始，朝阳就有一些新想法：一方面希望CBD区域可以吸引顶尖的高科技企业，一方面希望电子城区域可以在电子信息产业之外，让产业更加多元化，比如引入风口上的新能源和生物医药。

出发点是好的，但是人间事往往是求上得中。

CBD方面：在北京的门户aka望京CBD的优美天际线中，只有阿里巴巴算是科技企业，它把大文娱业务板块放在了这里，但是其他的绿地、金辉啥的这些楼，都是房地产开发商，再加上浦项和北控、昆泰这样的。。。

产业方面：望京希望在电子信息优势产业之外，多搞点生物医药和新能源，以降低自己对于电子信息产业的依赖度，但是望京已经不再是当初的郊区飞地，而是聚集了几十万居住人口的综合新城，能评环评等这些方面，基本上不太支持这些新行业大搞，顶多就是总部办公而已。

单一区域的想法多可以理解，但是毕竟要放在北京的一盘棋里；在北京市发布的十四五高精尖产业政策文件里，对于朝阳区的定位也比较清晰：重点发展信息内容消费、产业互联网、区块链与先进计算、智慧城市等领域，努力建设成为国际化企业创新中心。。。

基本上还是对于目前软件与信息服务产业的深化与延续，虽然默沙东和双鹤药业等这些药企是在望京区域办公，但是对于大搞新能源和生物医药产业，市里的态度基本上是一个委婉的“不是重点”。。。

意见碰撞之后，朝阳区基于“数字经济核心区”的定位，对于中关村朝阳园尤其是望京区域提出打造工业互联网、集成电路、人工智能、地理信息、网络安全5大产业集群的目标，除了集成电路之外，其他四项基本上还是在软件与信息服务产业的延伸。

这些产业集群里，基本上都能看到阿里、高德、360的背影，希望他们继续努力吧。

06

顺便说下电子城高科

看看园区平台企业转型的痛点

查资料的时候，找了四条与电子城运营商电子城高科集团有关的信息，结合起来看，可以管窥一下：

第一，电子城2009年上市，虽然一直努力向科技服务运营商转型，走轻资产和重资产结合的路子，要打造科技研发服务、科技孵化服务、科技金融服务、科技生态运营服务等核心业务板块，但多数收入还是来自产业地产销售和科技创新空间的出租运营服务，占到差不多9成多吧。。。

第二，2019年11月，电子城以自有资金，与国寿、东久一起认购了某合伙企业的LP份额，该基金收购了电子城6个园区的不动产，总价40.39亿元。说是卖楼所得资金会投向科技创新服务，估计就是一次出表。

第三，2022年1月21日，电子城发布公告，预计2021年度净利润为500万元-2000万元，同比减少约99%；而如果把非经常性损益扣除掉，实际应该是亏损7400-5900万元。。。主要因为南京项目的销售收入无法在当年确认；电子城已经在全国各地有二三十个项目。

第四，2022年1月28日晚间，电子城发布公告，公司董事长王岩先生因工作变动原因，申请辞职。

几条信息必然片面，但是也可以大致看出一个产业园开发企业向运营商转型的痛苦过程。

望京的底子很好，希望好运。