租赁住房：他强由他强，清风拂山岗；他横由他横，明月照大江
最近看到几个新闻，心有所想，趁机聊下租赁住房。
01
想投一个中国项目
对国际巨头来说实属不易
第一，PGIM保德信房地产与城家组建合资公司，首个合作物业在上海宝山区吴淞，500间以上。
在租赁社区横行的时代，500间其实不大，尤其对于PGIM这种全球闻名的金主而言，这个项目的规模，小到不值一提。。。但是，对于一个顶级国际机构开启一项本土新业务而言，这样的起步又非常重要，如果他们还继续想投资中国的话。
这意味着，紧随着华平、黑石、KKR、博枫、领盛等一众国际大牌，PGIM也躬身入局，积极拥抱中国广袤的租赁住房市场。
我最近记性越来越差，关于PGIM这种国际知名的大巨头，最近几年在国内的项目，着实想了半天。。。
斜土路瑞金南路附近，有个TULU（我曾经diss过这个名字，秃噜），5000平米的小项目，应该是P家投的。。。这个项目，对于P家而言，小到更加不值一提，合作也很有故事性。故事性太强，这里不展开。
对于这种国际巨头来说，在中国开展业务的路，异常崎岖。以前主要矛盾是如何说服在海外的IC大佬们接受中国故事，现在的主要矛盾是如何抢到还可以投向中国大地的有限资金。
02
宝山吴淞
MUJI性冷风vs最炫民族风
项目本来是宝龙MUJI公寓，之前曾经引起众多关注，MUJI可是出了名的性冷淡风，由他家操刀设计的公寓，也是话题感十足。。。得过各种奖项吧，据说是一个月3000多点。
我唯一有点迷惑的，是项目所在地，宝山吴淞，应该是重金属风的。。。和MUJI总感觉有些不搭。
我看了ICCRA赵然他们做的上海租赁住房市场分级图，这个区域在上海里大概算3.5线区域。
那么问题来了：
在这样的区域，好用的风格，真的是MUJI冷淡风，而不是最炫民族风？
03
为啥城家这么嗲
只因为她是魔都二姐吗？
因为新闻稿是城家资管发出来的，所以措辞非常温柔，充分照顾到了合作方的感受。。。
比如，它说：近两年进入的参与者、资管机构，尽管对LP的理解很透彻，但具体到资产上，对于单一项目的识别、策略安排等，还是要借助专业机构，实现整个资产和坪效的提升。
不知道为啥，看完这段话之后，总是感觉怪怪的，似乎P家除了会专业搞钱，基本上只能叉腰在旁边站着，看城家干活。
据说，原业主宝龙在甩这个项目的时候，有很多投资机构都来看过。。。某平，某光，某信。
你猜怎么着？
他们找来合作的运营商，都是城家。
我估计城家的团队都懵逼了。。。一堆big name的投资机构过来求合作，长短结合的公寓运营，竟然成为了最稀缺的资产管理能力。
大家都选城家，并不奇怪，按照CBRE的数据，上海长租公寓运营规模的前三，魔方和城家两家，属于双巨头，一共占了31%，三分之一呀。
不看广告，看疗效。。。
取8个重点城市作为样本，在2000块钱以上的租赁市场，和两个头部的开发商系公寓运营商相比，城家，在每一档租金价位上都是跑赢的。。。
这值得深思。
04
5%以下资产不多了
业主自求多福，谁是最大赢家
我翻了下ZT同学给我提过的数据，目前四支上市保租房REITs，资本化率大概均值是4.69%（更严谨的应该叫首年yield）。
而宝山这个项目，我猜哈，大概率也是按照这个资本化率来做预测的。。。
这就是二级市场的作用，不管自己最后能不能发成功，同类资产定价的锚，它就在那里。
在上海，还能坚挺在5以下的东西，已经不太多了，珍惜吧。。。
据说，美国有万亿规模的资金涌入货币基金，享受5%左右的躺赢收益。在这样的大环境下，PGIM还敢于在中国出手，应该也是下了不小的决心。
但不管投资人最后能挣多少钱，城家或是最大赢家！
不是它销售能力有多强（长短结合本来就坪效高），关键还是成本控得好。。。单位获客成本300，自销占比90%、人力支出是一般项目的一半，能耗是市场一般水平的6成，出租率95%+，GOP在85%。
这功夫，真的很硬。抛开它之后的其他选项，并不算多。
05
半壁江山不是梦
建信真的是撒出了一片天
据上市公司公告，上海建工投资和建工基金与建信住房租赁基金签署合伙协议，发起设立“上海建申住房租赁私募投资基金合伙企业”。
基金规模30亿元，建工投资11.99亿元，建工基金100万元，意味着建信基金出资18亿元。
基金投资于上海市范围内自持住宅、商办物业、工业物业改建租赁住房等存量资产，积极探索具有当地特色的租赁住房投资模式。
首先这名字起的好，健身，很正能量。。。有段子手说可以起名叫“建寓”的，请自行买好保险，小心被砍哈。
我看了下公告内容，发现一个有意思的点：
基金存续期9年，其中投资期3年，退出期6年，急切之意跃然纸上。。。大把现金在手，未来三年大概率是要面临买买买的真实压力。
两年前，建信租赁基金刚刚有的时候，有个朋友跟我说“估计他们家未来可能会占到居住市场的半壁江山”。
彼时，说实话，我是不太相信的。
但是，没想到它不是自己投资，而是不断与其他不同领域的合作伙伴合作，通过基金的方式不断放大，像八爪鱼一样向四面八方蔓延开去。。。
按照这个趋势，对建信来说，半壁江山不是梦。
据说可以做租赁住房的项目，往往是不缺买家抢的，刺刀见红的那种。。。有朋友刚用了4%出头的资本化率收购项目。
你是真心瞄准了传说中的3.8%吗？
06
都挤在狭窄空间
想不卷几乎是不太可能的
所有项目，都是买时爽，买后酸爽。。。那租金到底如何呢？
短期。
我看了城市测量师行业的数据，过去一年多，上海的居住类房租整体是温和下滑的。。。
长期。
说几个大数。上海人口2500万，有大约1000万人租房住。但是，2022年末，上海虽然有高校应届毕业生23万人（青年人），但总人口却减少了14万。五大新城2025年的目标人口是360万，现在2023年了，估计也就才280多万，很是缺人呐。
吸引人的手法，除了降低落户难度，也包括提供充足的租赁住房。
上海市场今年估计是6-7万套新建的租赁社区房源入市。。。按照上海的十四五规划，新增建设筹措的保租房目标是47万套。
我去看过几个标杆项目，位置都tmd非常好！基本上卡住了各个商圈的脖子。。。
如果对多少万套不是很有概念，举个栗子。。。前面说过，魔方和城家是上海市场的一姐二姐，他们在管的规模也就是一万来套。
正向的说，市场规模庞大，对于轻资产服务商运营商来说，意味着大把的业务拓展机会。
反向来说，政策导向的新增供给，会源源不断的的进入市场，无论是民宅，还是长租公寓，都会面临不小的压力。。。
这与在商办和产业园区领域上演的故事，是同样的剧情。
07
能打的沪漂
必须搭配强悍的资管能力
如果市场租金起不来，保租房的租金就会连带着起不来。
如果跨境经贸往来不恢复、老外们不回来、跨国公司高管们不回来、高净值个人们消费趋于高低极致分化，没法把价格的上限顶上去，而光靠新市民和青年人，那会有几个结果：
消费降级，大家都挤在2000-6000这个狭窄的价格区间，内卷是必然的。已经有一定管理规模基数的运营商，在降本增效方面会有更大优势。所以也就不难理解，城家魔方自如这些头部中端玩家为啥这么嗲。
对盈利性要求没有那么高的机构们，降本增效的压力不大或者不敏感，也会继续贡献着新增供应量，让市场的内卷更充分。
所以，答案可能真的在于成本控制。
啥样的运营算高效，已上市的保租房REITs可以提供样本吗？
我理解的很难。。。
为了怕投资人费神与烧脑，他们大多采用了费用包干的方式，换言之，运营能力的差异化，被人为钝化了，类似于很多中小学校不允许公布考试成绩。所以说他们偏防御性，也比较中肯。
如果锐意提高自己的经营管理能力和降本增效能力，想找一些运营标兵来学习和对标，前面列的那上海前十的运营商都可以参考借鉴。
因为他们是轻资产为主，所以必须把自己的内功联得足够硬朗。。。一个合格的沪漂，必须很能打。
投长租公寓的，我不确定最后是不是能挣钱，但优秀的运营商，真的是很挣钱，有些是通过现金流，有些是通过估值。
他们的未来，可能是更好的确定性。