京东的惊吓，普洛斯的繁花，魔都的水价
最近不是跟着《繁花》的节奏提倡“不响”嘛，搞不清楚想不清楚的，不敢乱讲。现在有公告了，我趁着午饭空隙，简单附和两句。
过去一周，估计所有人都受到了惊吓。。。
从1月4日发布《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》，一周之内，京东REIT大概丢掉了3个亿的市值，其他产权类的REITs们，多少都受到了影响。
嘉实京东REIT在2024年1月10日晚间在上交所网站上挂出了《关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告》。
在保证运营管理水平、质量不受影响的前提下，在对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1,821.78万元），具体组合措施如下：
运营管理机构将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商 降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用（5 年合计约 1,247.65 万元）；
运营管理机构将主动减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相 关费用降低以外的其他差额部分（5 年合计约 574.13 万元）。
具体方案啥的，咱也不懂，这里就不班门弄斧了，仁者见仁，自行判断。
从武汉项目现场传回来的消息，今天早晨杀气腾腾组团去做调研的投资人们，看到公告之后，已经悄悄把砍刀藏回了书包里。。。团战被撤回。
都是江湖儿女，反正就希望市场peace&love、一家人整整齐齐的吧。
单就吃瓜群众的好奇心来说，这一周实在是很有价值，是难得的、观察各路投资人和参与方真实心态的时间窗口。
风险缓释公告的推出，像金戈一样立竿见影，京东REIT和盐田港REIT上涨，走出了和深圳能源、首创水务类似的走势。
而普洛斯，似乎成为了物流仓储板块里面的孤勇者。
简单聊下自己的困惑。
会不会在有些投资人的心理账户里，在默默对不同的REITs做分类，越来越不看底层资产的属性或类别，而是更关注“风格”。
高矮胖瘦不重要，区分I人和E人很重要。
我在之前的文章聊过，这是一个岔路口，向左还是向右，你在选，投资人在看。但必须承认，存在即合理，谈不上优劣。
就算你对自己的能力有信心，投资人们可能对自己都没有信心。。。眼前的黑，不是黑，你要的白，是什么白？
物流仓储的凉意，在最近一年里逐渐扩散和渗透，供需矛盾的确辣手。
供给端，要感谢政府。。。很多可以追溯到两三年前地方政府的财政压力，因为宅地不好卖，所以有一波比较集中的工业用地供给，现在差不多到了入市的时候；但地都是企业自己决策拿的，有些甚至是被投资人催着拿的，实在也怪不得别人。
需求端，就不说了，大形势摆在那里。。。这个咱不展开。管清友说得很有道理：当前最关键的问题，就是找到问题的关键。只有找到了问题的关键，才能解决关键的问题。
要说难，大家都难，但即便在同一个市场，总归有人更能打；龙头所仰仗的，是更加优秀的品牌影响力，而它的基座，是资产管理能力。
据我口头询问的未必靠谱数据，2023年物流仓储行业前十的业主，全国平均出租率差不多不到80%，普老师自己所有库的平均值应该干到了85%，而放在REITs里的项目，出租率平均都在90%以上。我上次自己跑去看了之前季报有些空置的通州项目，已经干改冷租出去了，不知道披露没。
在市场没那么好的时候，大家都知道要追求安全性，要稳稳地幸福。增强大租户比例，增强租约稳定性，至少有两种办法：
一种办法是市场化一点，为大型企业做定制库（BTS），普洛斯给宝马、阿迪、拼多多、希音都搞了，不难想象，获得这些大牛企业的认可，整体除了靠品牌，更要拼服务，必然很累。T酱给我讲过他们和远洋pk北京某园区的故事，戏剧性可能不必繁花差。。。
一种是让自己的关联方来租，都是一个体系的兄弟，虽然亲兄弟明算账，但终归是一个屋檐下、万事好商量，在产权型REITs里，京东和盐田港，还有排队的物美，都在朝着这个方向；虽然也要拼服务，但更多是靠关系。
我以为，不管是较高的出租率，还是较多的BTS案例或者头部大租户，已经算是普洛斯作为行业龙头企业、资产管理能力很强的佐证了。
我以为，资管能力强的龙头企业必然可以被市场认可，没想到还是被市场走势啪啪打脸。
明明普洛斯是一个优质标的，为啥没有得到应有的认可？
我以为，普洛斯REIT十个项目的资产分散度还是有比较优势的，这波下跌多少有些被连坐拖累。目前二级的派息收益率已经到了5.6%，和一级市场差不多了。
按说普洛斯的私募持有型基金发了一期又一期，机构们抢得挺积极，现在二级这么便宜了，机构们却还在犹豫。
我脑子有点懵圈，心里有点凌乱：这届投资人，到底想要啥？
另外想聊下水务。。。
诱因是在看京东风险缓释公告的时候，碰巧看到了首创水务REIT发布的一则说自己合肥项目毛利率提高的公告，隐约感觉：他是想说很多话，但又不方便说太多。
我来脑补两句吧。。。
最近上海最热闹的话题，除了宝总汪小姐与黄河路至真园干炒牛河，应该是元旦之后新的水价了。
上海在十多年水价不动之后，终于把居民阶梯水价调高了。。。第一阶梯上涨20.2%，第二阶梯上涨31.4%，第三阶梯上涨52.9%。
这个，也可能是一个影响非常深远的调整，不仅对上海，可能是对全国。
我和公用事业的朋友聊过，他们这个行业最大的痛点是关系民生，价格很多年不敢动，若非形势所迫，领导们是非常不愿意去把公用品涨价的，现在上海带头搞定了，我猜想，其他城市大概率会有样学样。。。
目前REITs里只有首创水务REIT是和这个相关的，虽然没有明说，但我猜可能他们也是希望投资人关注到这个迹象和趋势，虽然他家的几个项目并不在上海。
就像是最近关于新能源车涨价的争论。
一方认为，新能源车质量不咋地，涨价属于割韭菜；另一方认为，这是国货崛起的必经历程，涨价可以让企业活得更好，进而扩大税收和就业。
公用事业涨价可能也是同样的问题，有利有弊。
但大概率会增加大家的生活压力，而基于公用事业的高息股、REITs等金融产品，应该可以尽力起到一定的对冲，也算是另一种的普惠金融、服务民生了。
成年人的世界，可能没有绝对的对和错。我猜想，投资人想要的，可能是安全感，无论是对于资金、机构，还是对于个人、职业，在目前的环境下，具有难得的情绪价值。