关于城市滨水区更新的话题

可谓是老生常谈，

但是，滨水区更新的黄金时代，

才刚刚拉开帷幕！

为什么这样说？

这要从滨水区更新的动因说起。

最早大规模滨水区更新的城市

是美国巴尔的摩内港区（1956年）。

▼ 巴尔的摩内港更新

后续美国涌现出旧金山渔人码头（1960年），

纽约哈德逊河公园（1986年至今），

芝加哥海军码头（1990年至今）等项目。

▼ 芝加哥海军码头更新

欧洲滨水更新在1980年代较为集中，

先行的有伦敦、利物浦及曼彻斯特，

其后有鹿特丹、阿姆斯特丹、安特卫普、

毕尔巴鄂、巴塞罗那等城市。

▼ 西班牙毕尔巴鄂滨水区更新

说到这儿你会发现，

这些城市几乎都是「港城」。

上世纪中期全球制造业向亚洲大规模转移，

使这些港城航运量骤降，

依港而建的工厂关闭，

导致城市出现了严重的空心化现象。

作为早期的城市「应急对策」，

修复岸线、设置公园、引入休闲等措施，

成为滨水更新快速见效的主流方式。

▼ 20世纪80年代开始更新的纽约炮台公园

随着后工业化时代的来临，

港城们开始由「贸易中心」转向「服务中心」，

这也就给了滨水区改造与服务业结合的契机。

最具代表性的是伦敦第二商务中心

——金丝雀码头。

▼ 伦敦金丝雀码头从贸易中心更新成为商务中心

在1802年—1939年间，

金丝雀码头曾经是世界上最繁忙的港口之一；

1930年代，每年进出港货物超过3500万吨，

伦敦港务局（PLA）雇用的工人超过10万名；

1961年码头发展到达了顶峰，

当年进出港货物超过6000万吨。

▼ 1921年代，繁忙的金丝雀码头 | 来源：Britain from Above

随着制造业大转移时代的到来，

以及更高运力码头的出现（秀蒂尔伯里码头），

到1981年，金丝雀码头的工人仅剩3000名，

最终走向被关闭命运。

不久后出现了转机。

1986年伦敦证券交易所进行了重大改革，

被誉为「金融大爆炸」

（减少金融监管，

允许国外财团购买英国上市企业）。

以美国银行领衔的金融公司蜂拥而至，

并以伦敦为中心辐射整个欧洲的金融业。

尴尬的是，老牌 「金融城」，

已容纳不下这些跨国大公司。

▼ 「无地可用」的金融城

早在1981年，

伦敦市政府就成立了

伦敦码头区开发公司（LDDC），

负责对金丝雀码头进行改造。

「大爆炸」后无法进入金融城的大型企业，

开始在金丝雀码头聚集。

▼ 自1945年以来，金丝雀码头的变迁

经过30余年的建设，

如今的金丝雀码头商办和零售的建筑面积

超过130万平方米，

功能已是集金融、商业、出版、

教育等多领域混合的城市中心，

成为国际上举足轻重的「新金融城」。

▼ 更新后的金丝雀码头成为伦敦第二商务区

新世纪，随着后工业时代的来临，

服务业已成为经济发展的支柱，

是衡量城市竞争力的重要指标。

另外一方面，随着服务业中

文化、旅游、科技等服务类别的崛起，

给予滨水区，这片城市中心最优质，

甚至是最后的开发用地，

前所未有的更新机遇，

前所未有的发展可能性!

这里，

我们梳理了近些年考察的全球滨水区更新案例，

总结出四个发展趋势与大家分享。

▼ 英国利物浦阿尔伯特码头

前文中金丝雀码头经历的衰落，

只是英国众多滨水城市产业衰退的一个缩影。

1980年代以来，

英国立项的大型滨水区更新项目超过200个。

这些滨水更新项目，

有的借助天生丽质发展旅游，

如加的夫湾、朴茨茅斯港；

有的借助区位优势发展新产业，

如曼彻斯特索尔福德码头、布里斯托湾。

▼ 加的夫湾更新后的美人鱼码头，成为旅游目的地

▼ 曼彻斯特索尔福德码头更新后，成为新媒体产业聚集区

但更多的滨水区还属于「资质平庸」型，

他们不约而同的选择用文化撬动滨水区更新。

伦敦南岸是其中的代表，

此前，我们在关于CAZ的文章

及《世界著名城市河岸》专题中均有详细介绍，

本文不再赘述。

作为英国最早进行滨水区更新，

且采用文化驱动更新的另一代表案例，

当属利物浦的阿尔伯特码头。

▼ 利物浦阿尔伯特码头

在19世纪初，

利物浦是世界最重要的港口城市之一，

当时的港口贸易量，占世界贸易总量的40%，

其财富总量一度超过了伦敦，

被誉为「欧洲的纽约」。

进入20世纪，

港口的衰落使利物浦成为「逃离之城」，

曾经的贸易枢纽——阿尔伯特码头关闭。

▼ 1927年的阿尔伯特码头 | 来源：Britain from Above

1980年代，英国掀起滨水区更新热潮，

阿尔伯特码头开始了漫长的更新改造之路。

自1981年开始，

阿尔伯特码头进行过多次微更新，

如整治码头面貌，引入商业业态，

但都是昙花一现收效甚微。

1998年，

码头的建设管理改为企业（高尔街地产）主导。

2003年二次更新的阿尔伯特码头亮相，

包括三大文化改造项目，

从航海史到现代艺术，再到流行音乐一应俱全：

默西塞德海事博物馆（展现利物浦航海历史）、

泰特美术馆（展现利物浦艺术气质）、

披头士博物馆（展现利物浦音乐魅力）。

▼ 阿尔伯特码头三大文化项目

▼ 披头士博物馆不仅收集了与乐队相关的物品，还复制了60年代披头士活跃的演出场所，成为全球披头士迷的朝圣地，入选英国最佳旅游景点之一

▼ 码头内分布着与音乐、艺术相关的雕塑

2004年，阿尔伯特码头入选世界文化遗产，

迅速成为利物浦文化旅游的磁极，

平均每年到访的游客超过600万。

▼ 阿尔伯特码头内部

阿尔伯特码头的成功，

进一步吸引更多资本注入，

也就有了后续的滨水区三大更新项目：

曼岛区域更新、「利物浦一号」发展计划

以及国王滨水区改造。

▼ 以阿尔伯特码头为核心的三大更新项目

曼岛区域更新：继续扩大文化影响力

曼岛区域更新，依然以文化为核心，

包括新建设的利物浦博物馆（2011年开业）

及RIBA North文化综合体（2017年开业）。

▼ 利物浦博物馆介绍了城市辉煌的历史

▼ RIBA North文化综合体，包括画廊、图书馆以及英国皇家建筑师学会

曼岛区内，

被称为「美惠三女神」的历史建筑群，

是联合国教科文组织指定的

「世界遗产海上商业城市利物浦」组成部分。

建筑群修旧如旧，植入现代办公和酒店业态，

补充完善区域的城市功能。

2018年，该区域在利物浦旅游奖中，

获得「游客经济最佳新人」奖。

▼ 「美惠三女神」：利物浦港务大厦、丘纳德大厦、皇家利物大厦，它们见证了19世纪—20世纪初期该市获得巨大财富的历史

「利物浦一号」发展计划：重现城市繁华生活

利物浦一号占地约17公顷，

包括商业、办公、居住功能。

▼ 远眺利物浦一号

已建成商业空间约16万平方米，

包括英国百货公司JohnLewis

及Debenhams主力店。

▼ 利物浦一号内的商业街

利物浦一号使老港区变身为市民生活、

工作和休闲娱乐为一体的城市中心，

重现利物浦以码头为核心的繁华。

▼ 利物浦一号的公共空间，也是城市公园（查维斯城市公园）

国王滨水区改造：增强城市文化、商业活动功能

国王滨水区改造

包括利物浦体育馆和英国电信会议中心，

两者合力成为城市举办大型文化活动的舞台，

增强城市举办大型活动、会展的功能。

▼ 远眺利物浦体育馆

▼ 国王滨水区与阿尔伯特码头之间的泊位改造为水上乐园

最终，滨水区形成

以阿尔伯特码头为核的城市中心复兴。

同时，丰富的滨水空间成为文化活动举办地，

助力利物浦入选「欧洲文化之都」。

▼ 纽约DUMBO区

美国滨水区更新始于20世纪50年代，

纽约是第一批加入更新行列的城市，

滨水区改造延续至今，

这与其连接海洋和内陆的地理因素密不可分。

▼ 纽约通过哈德逊河，连通起海洋与内陆

在19世纪中期，纽约港的客运和货运量

就已经超过了该国其它港口总和，

到20世纪初，纽约成为美国第一大港口城市。

繁荣的航运，也推动着滨水区制造业崛起，

曼哈顿岛沿岸迅速成为工业带。

▼ 1920年繁忙的纽约港 | 来源：Britain from Above

时过境迁，

20世纪中叶在全国性的产业大迁移，

城市去工业化的趋势下，

纽约滨水工业带沦为「无人区」，

成为众多犯罪类电影的取景地。

▼ 电影《美国往事》中大量的镜头，拍摄于纽约废弃的滨水工业带

作为城市滨水地区更新的排头兵，

纽约在1980年代，

出台了滨水地区复兴及海岸资源法案，

包括44条专项针对滨水地区更新的政策，

为哈德逊河公园、炮台公园等滨水更新项目

提供了有力支持。

▼ 哈德逊河公园

不过，出于防洪的考虑

（特别是2011年艾琳飓风袭击纽约后），

曼哈顿的滨水更新越来越未雨绸缪，

更侧重滨水带抗击飓风和市民休闲功能。

▼ 曼哈顿岛滨水区比比皆是的绿地公园

而一河之隔的伊斯特河南岸，

却发展成为纽约的「科技产业三角区」

（由DUMBO区、纽约布鲁克林造船厂，

以及布鲁克林中心区构成），

2015年，三角区已聚集了1350家科技公司，

17300名科技从业者。

▼ 纽约伊斯特南岸「科技产业三角区」

DUMBO区是科技产业三角区核心，

它被称为「数字产业区」「硅滩」

「布鲁克林的麦迪逊大道」等。

▼ 改造后的DUMBO区

在上世纪末，身为工业区的DUMBO，

一度沦为废弃货船「坟场」，

后来，开发商大卫·瓦伦塔斯买下这片废地，

开发初衷是想通过环境重塑，营造生活氛围，

带动周边地产项目升值。

▼ DUMBO区滨水住宅

2010年，融合休闲、运动主题的

布鲁克林大桥公园建成，

迅速成为最受市民喜爱的城市公园之一。

▼ 布鲁克林大桥公园包含从室外到室内的运动场

在旧厂房改造方面，

建筑风貌保持艺术化的氛围，

功能上则以配套商业和小工作室为主，

目的是完善区域的生活配套功能，

并吸引当时正在从曼哈顿岛「逃离」的

艺术家入驻。

▼ 艺术化，渗透在DUMBO区的改造中

随后科技回归都市的浪潮到来，

纽约「硅巷」迅速崛起，

但曼哈顿岛能提供的办公间捉襟见肘。

DUMBO区有着紧邻曼哈顿岛，

与华尔街一桥之隔的区位优势，

同时，这里已发展成配套完善，

环境够「酷」，空间充足的艺术生活区。

▼ DUMBO区休闲生活氛围

▼ 人们在DUMBO区，边休闲边欣赏纽约的天际线

DUMBO区开发公司抓住「科技外溢」的机遇，

针对初创企业推出了低租金的政策，

并联合纽约市经济发展组织、

纽约大学、POLY理工学院等机构，

搭建出针对科技企业的孵化生态链，

成功吸引科技初创企业来此聚集。

▼ 开放的公共空间成为初创企业的「办公室」

短短几年，

DUMBO已孵化出几十家科技企业

（涵盖移动通信、生物医疗、

数字化媒体等领域）。

▼ DUMBO区中的科技企业总部

DUMBO科技化的崛起，

救活了一墙之隔的布鲁克林海军造船厂。

该造船厂最早隶属于美国政府，

在二战时期创造了7万多个工作岗位。

1990年代衰落后，船厂改造更新为工业园。

▼ 布鲁克林海军造船厂与DUMBO区的区位关系

面对涌入的科技企业，

造船厂发挥产业基础，结合巨大的生产空间，

针对制造类科技打造出「绿色科技制造中心」，

与DUMBO形成科技协同发展。

绿色科技制造中心包括教育中心、

新实验室( New Lab)、工业设计、制造商、

共享制造设备等一条龙的科技成果转化服务。

吸引3D打印、电脑数控机床、机器人、

航空等科技制造初创企业来此聚集，

Final Frontier Design（宇航服研制）

就是在此完成孵化。

▼ 布鲁克林海军造船厂科技产业布局示意

《世界智能制造中心发展趋势报告（2019）》

中显示，

纽约高居世界智能制造城市首位，

其中布鲁克林造船厂区域

成为纽约智能制造的主要承载地，

伊斯特河南岸成为名副其实的科技水岸！

▼ 新加坡滨海湾

滨水更新常兼具着旅游功能，

如果旅游的打造不再是附属，

而是成为核心功能，

就可能强化城市竞争力。

新加坡滨海湾(Marina Bay)，

这里聚集着城市CBD、金沙湾度假区，

连通着新加坡河，

是全球著名旅游圣地，

也是新加坡的国家形象名片，

更是全球滨水区更新典范。

▼ 新加坡滨海湾主要构成区域示意

滨海湾的更新过程，

可以说是新加坡发展战略的缩影：

90年代末，新加坡颁布了「产业21」振兴计划，

产业发展从劳动密集型转向知识密集型，

这也就意味着新加坡要与全球城市展开竞争，

才能吸引到足够的人才。

2005年政府将城市建设目标，

由原本的「花园城市」（Garden City），

转向「花园里的城市」（City in Garden），

城市绿色环境从「好看」到「好用」，

从吸引人来看一看到让来的人留下来。

▼ 滨海湾是新加坡最著名的旅游目的地之一

有了新目标也就有了滨海湾，

以旅游为手段，

以国家品牌营销为目的的更新改造。

根据城市发展目标，

新加坡滨海湾制定出围绕旅游主题的

「3E」发展主线

——Entertain娱乐、

Explore探索、Exchange交流。

这些理念渗透到CBD以及新加坡河的更新建设中。

位于新加坡河与滨海湾交汇处的CBD，

是世界第四大商务区。

上世纪80年代，

由于CBD缺乏配套、缺乏用地，

曾被新加坡媒体评价为：

「就像死去一般，无地可去，也无事可做。」

▼ 1982年的新加坡CBD | 来源：Britain from Above

在新发展战略的推动下，

CBD对滨水码头区的更新，

更强调旅游休闲功能的补充。

▼ 从金沙湾度假区眺望「新CBD」

▼ 商务区的摩天大楼与新旧结合的码头区相伴而生，成为CBD的一道风景线

CBD拓建区与金沙湾度假区

（位于1992年完成的填海区，

包含商业、旅游、文化功能）连接，

CBD从独立的商务片区，

演化成为环湾区的CAZ（中央活力区）。

▼ 滨海湾CBD更新示意

▼ 金沙湾度假区引入大师设计，集中布局城市旅游吸引物，汇聚娱乐、休闲、文化、商业、会展等多元功能，全面塑造都市形象感

而充满科技与生态技术的滨海湾花园，

则是对「花园里的城市」战略的全新展现。

▼ 滨海湾花园俯瞰

▼ 公共景观设施充满「科技」和「未来」味道，例如「超级树」，白天可以吸收雨水、遮阴、储存光能，晚间将光能转换为电能，放出七色光芒

▼ 公园内的戏水乐园

全面升级的都市形象，

不仅使滨海湾成为新加坡的活力原点，

更是游客体验21世纪新加坡的展示区。

与滨海湾相连的新加坡河是城市母亲河，

承载着城市的记忆与传统，是游客必去景点。

在滨海湾的更新战略中，

新加坡河承担起展现文化与生活重任。

▼ 在《新加坡保留计划》的指导下，新加坡河沿岸保留了原有殖民地时期的老建筑，使新加坡河沿岸呈现出异域风情

河道沿线保留着诸多历史悠久的码头

（驳船码头、克拉码头、罗伯逊码头），

更新改造从重数量的保护，

转变为重品质的开发，

建筑改造凸显历史与科技的碰撞，

功能则注重休闲娱乐、商业餐饮等，

打造出居民与游客夜生活聚集地。

▼ 新加坡河夜色

明星项目克拉码头，

原本是新加坡的海上贸易中心。

经过全新设计，

一个科技感十足的屋顶将原来的工厂、

仓库和商店串联在一起，

附以餐馆、酒吧、娱乐等功能，

成为全天候的休闲娱乐空间。

▼ 夜晚来临时，五彩斑斓的灯光照射在透明的膜结构上，异常绚丽，是城市夜游地标

▼ 克拉码头水面漂浮着一个个名为「风信子」的餐饮区，犹如从天而降的天外来客

新加坡河设置了多条通航游线，

恢复了旧时小贩船作为特色游船，

船上备有特色船餐，极具地域风情，

在船长的解说下，

游客可以全面了解新加坡河的历史文化。

▼ 新加坡河上的游船

新加坡空前强度的滨水更新，

其实还隐藏着一个秘密

——打造国家「水源地」！

2007年滨海堤坝投入使用，

由此新加坡河、加冷河等河流水网与滨海湾，

共同构建出一座占新加坡总面积六分之一的

超级「淡水水库」。

▼ 超级「淡水水库」示意图

▼ 滨海堤坝是淡水与咸水的交界线

这是新加坡「国家水龙头」*战略

最为重要的一环，

加速新加坡摆脱淡水资源受制于人的困境。

*新加坡曾经是淡水资源最为短缺的国家之一，人均淡水量一度在全球倒数第二，其淡水供给主要依赖从马来西亚「进口」。为了摆脱淡水资源依赖进口，受制于人的局面，新加坡于2006年启动了「国家水龙头」战略，实现水源自供自足的目标。

▼ 德国汉堡港口新城

借助港区的「土地储备」优势，

很多城市将其打造为城市转型先行示范区，

如横滨港未来21、杜塞尔多夫媒体港等等，

近些年C位出道的新星，当属汉堡港口新城。

汉堡是德国第二大城市、工业制造业中心，

汉堡港则被誉为「德国通往世界的大门」。

▼ 1900年的汉堡港 | 来源：Britain from Above

受全球化经济结构转变的冲击，

城市产业衰落的一幕再次在汉堡上演，

汉堡港因此减少了32％的工作岗位。

▼ 汉堡城市风貌

2000年，汉堡港在工业仓储区，

启动了欧洲最大城市更新项目

——汉堡港口新城。

新城面积约157公顷，

新建建筑总面积约232万平方米，

有5800套住宅。

新城产业涉及IT资讯、媒体、生命科学、

纳米科技、再生能源等新兴产业领域，

推动汉堡

从「世界港口」向「世界城市」转型。

▼ 汉堡港口新城风貌

▼ 新城内的「仓库城」保留了大量具有文化记忆的红砖建筑

新城办公与商业（占比53％），

居住（占比33％）与文化、休闲（共占14%）

的功能混合在一起，

分散在规划的10个板块中。

实现在地铁站600米半径内，

既有工作场所，也有生活、休闲配套，

「工作—生活—娱乐」 合三为一，

用新形式重新定义人们熟悉的社区生活。

▼ 新城以站点为核心的600米步行半径示意

在各板块内部又划分出若干小组团，

组团内部延续着功能的混合。

▼ 小组团内部的功能混合示意

建筑功能延续着首层商业、上层居住的

「上宅下店」传统形式，

在新城营造出人们熟悉的传统生活氛围。

▼ 「上宅下店」建筑形式

岸线更新后

不仅有丰富的滨水商业空间，

▼ 滨水餐饮

还有大到滨水广场、绿地公园，

小到城市家具的市民欢聚空间。

▼ 港口新城丰富且多样化的公共休闲空间

新城希望通过建设歌剧院、音乐厅、

博物馆、图书馆、科技馆等设施，

塑造一个极富纪念意义的文化城市意向。

这些文化建筑将作为城市全球化的象征，

展现出新城「老」文化与新活力，

从而吸引全球资本关注。

▼ 新旧建筑结合的新城风貌

例如耗资8亿欧元的易北音乐厅，

原址是储存茶叶、烟草的码头仓库，

由佐格与德默隆建筑师事务所设计，

建筑包括三座音乐厅以及酒店、公共观景平台，

2017年开业便成为汉堡的文化地标及城市地标。

▼ 「易北音乐厅将提升自由汉萨城市——汉堡及其港口新城的国际声誉，为汉堡塑造欧洲文化大都市添一抹光彩。」——佐格与德默隆建筑师事务所

在曾经用来储藏全球货物的

「仓库城」（ Speicherstadt）中，

改造出世界最大的航海博物馆

——汉堡国际海事博物馆，

建筑共有9层，10000余平方米的展览面积，

展示全球三千年的航运航海史，

是汉堡市民的骄傲。

▼ 汉堡国际海事博物馆是全球最大的航海博物馆

由雷姆·库哈斯设计的

科学中心与水族馆还在建设之中，

预计2025年完工。

新城步行道路占比高达25%，

分散的板块，多元的功能，

因此被有效的串联在一起，

形成步行友好的商务社区城市

（Business Community City，简称BCC，

依托社区空间形式，实现高效商务功能），

创新的商务形式

吸引到国际化的企业入驻。

▼ 新城内丰富的步行网络

至2017年，已有超过40家大公司，

总计约730家企业进驻新城，

如英国石油、联合利华等。

▼ 联合利华位于新城的办公楼

许多致力于科研与创新的中小企业也在此聚集，

聚集效应为新城提供了约45000个工作岗位，

预计2025年新城全部完工后，

每天将有8万人前来旅游，

港口新城将成为汉堡新经济产业聚集区。

▼ 新城的建筑群重塑了城市天际线，也使得新城成为旅游目的地

再次回顾文中的滨水区更新四个趋势：

1.通过有规模的文化带动，实现更新以点带面

2.通过塑造魅力生活，吸引科技产业聚集

3.通过极致化的宜游，引人留人

4.通过港口新城建设，转换城市竞争赛道

以上案例虽然采用的更新策略各有不同，

但都有效解决城市发展中面临的困境，

也在不断验证着查尔斯·摩尔

（美国著名后现代主义建筑师）所言

「滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，

也是城市发展富有挑战性的一个机会。」

丈量城市与华高莱斯联合出版的第三本书

《世界著名城市河岸》（查看网络版）

现已面市！

本书汇集了全球14个城市滨河区更新典范！

▼ 本书延续我们一贯的看图说话形式

▼ 相比网络版，书籍案例分析更加生动

如果想索取此本书，

可跳点击转至

华高莱斯赠书活动页面！（点击跳转）