尹飞教授谈建设用地使用权续期问题 | 讲坛
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实习编辑：周子涵
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摘要：2016年4月20日，由中国人民大学民商事法律科学研究中心、北京市消费者权益保护法学会联合主办的“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研究研讨会”在中国人民大学法学院圆满召开。本文为尹飞教授发言实录，由主办方整理，经尹飞教授审定，中国民商法律网独家出品，转载请联系授权。
很荣幸能够参加今天的活动。对这个问题实际上刚才各位老师讲的比较清楚，我觉得首先有几点共识：
第一，物权法149条对于所谓自动续期的规定有特定的内涵。就像江老师所说的，包括姚红老师所回顾的那样，实际上针对我们过去的需要申请、需要重新签订合同做法所进行的纠正。从这个立法背景上讲，从与物权法此前的城市房地产管理法的对比上讲，不好说自动续期就是自动的无条件延期。
第二，刚才各位老师也提到了70年的产权，包括和所有权的关系问题。但是使用权是不是就必须要有期限，这个不一定。而且我们现在70年的规定，是行政法规《国有土地出让权转让权暂行条例》上的规定。这个条例颁行于1990年，在当时肯定是很有必要、很有勇气的。但是在立法法施行之后，我们再用一个行政法规去规定建设用地使用权这个类似于所有权的权利的权利期限，其是否符合宪法和立法法，需要进一步斟酌。以上是结合刚才各位老师所讲的，稍微谈两点感想。
对于续期问题，主要是以下观点：
首先，建设用地使用权期限尤其是低于最长法定期间的情形，成因十分复杂。此次反映出来的，并不是常态化的、70年期限届满的问题，而是权利期限只有20年的土地使用权到期问题。实际上在起草《物权法》的时候，在当时实践中已经出现了到期的问题，而且还不像刚才有些老师讲的15年、20年，而是5年。山东某地土地出让期限就是5年，等业主入住时期限已经届满了。
当我们讨论土地续期问题的时候，尤其是面对目前反映出来的20年、十几年这些期限的时候，应该考虑到其成因。一种原因是当时刚刚开始有偿用地的改革。改革试点过程中期限过短。另外一种，坦率的讲，就是开发商和地方政府在恶意的勾结，打法律的擦边球，毕竟法律只是规定了最长期限，但是没有限定最短期限。
实践中的复杂性还体现在土地出让制度中，比如我们刚才都在讲住宅建设用地、非住宅建设用地，但是这里面我们讲的住宅用地和非住宅用地到底指的是地还是房？我理解物权法是指地，也就是说，一宗住宅用地上，无论房屋是住宅还是经营性用房，都应当自动续期。
但实践中不少地方完全是按照房屋用途来考虑土地期限。这就导致一个小区、一个建筑区划、一宗土地上，因为房屋用途不同，其对应的建设用地使用权期限可能分别是40年、50年、70年。在续期的过程中也可能会分别续20年、30年、50年。这样就把整个问题完全搞复杂了。因为按照最高法院建筑物区分所有权司法解释，对于建筑区划内的建设用地使用权，原则上是全体业主共有。但是实践中就把业主对建设用地使用权的共有权人为地变得不一致。
实践中的复杂性还体现在别的方面，例如，讨论续期费用，前提是确定建设用地使用权的面积。但在实践中，区分建筑物业主对建设用地使用权的持有份或者俗称的“小土地证”，其计算规则是不一样的。就区分建筑物而言，从司法解释来看，应当是全体业主对整宗土地的建设用地使用权进行分摊，但实践中，基本上都是按楼分摊。但有些地方是对应每栋楼的占地面积；也有地方是楼座占
地长宽各加一米来计算。
总的来说，无论是我们土地出让实践，还是房地产的交易管理实践，还是我们的续期实践，其中的问题是十分复杂的。如果我们泛泛地从某个角度去讲是不是公平、是不是合理，肯定都有其道理，但可能问题永远都解决不了。这是我讲的第一个观点。
针对这种到期的土地，我建议尽快启动房产税立法。房产税之所以不出来，有一个问题是绕不过去的，就是刚才各位老师讲到的，我们过高的房价，或者说我们过高的地价。尤其在2004年“8·31”大限之后，经营性土地出让都是通过招拍挂来完成的，这是完全市场化的价格。作为一个理性的开发商拿地的时候，肯定考虑将来购房者能够接受什么样的房价。这就是说，在没有房产税的情况下，可能这套房子一平米价格是十万，但是如果每年要征收2%的房产税的话，可能合理的购房人只会出两万一平米。这种情况下，我们不能否认出让金实际上包含了房产税在内，所以说这种情况下再去征收房产税是不公平的。
但是对于这种期限届满的房产，我建议干脆一步到位直接征收房产税就行了，这就把到底续期续多久、如何缴费等问题统统解决掉了。而且这样还有一个好处，就是避免了房屋所有权无期限和土地使用权有期限的矛盾。有些老师提到了续期应当续多久、续几次。但不管怎么讨论，可能都有其不足。
实践中，农村集体土地不可以转让，但是房屋可以继承。房屋只要不塌继承人就可以住，房子一坍塌，集体就要收回。所以我们会看到继承人已经进城了，又不想丧失房屋所有权，就不停的加盖或加固。这种局面显然有悖物尽其用。所以我建议干脆直接房产税一步到位解决问题。这个思路可以进一步拓展，比如对于小产权房，对于集体建设用地上建造、符合城乡规划而且安全上又没有任何问题的房屋，我们也可以采用这种思路。不再搞什么征收、交出让金，而是通过房产税解决问题。
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